Алеся Карнаухова для Commercial Property: Трансформація офісних центрів на колівінги – майбутнє чи вже сьогодення?

З початку повномасштабної війни ринок офісної нерухомості відчув значний відтік орендарів, чого не скажеш про оренду житлової нерухомості, де попит навіть зріс. Алеся Карнаухова, СЕО студії дизайну та архітектури  ZIKZAK Architects, вважає, що офісні об’єкти можна посилити за допомогою житлової складової, зокрема, облаштувавши в них колівінги. Мова про раціональне використання незадіяних площ бізнес-центрів.

Ми живемо у час великих змін і невизначеності, що зумовлює трансформації в економіці та відчутно впливає на наше життя. Така нестабільність позначається й на ринку нерухомості, зокрема на попиті та пропозиції. Нині, виходячи зі звітів консультантів, вакантність у бізнес-центрах різних класів у Києві становить 20-30%, а ті орендарі, що залишились, отримали значні знижки чи платять тільки експлуатаційні та комунальні платежі. Також незрозуміло, коли і як цю вакантність зменшити, зберігши ту орендну ставку, яка була цільовою. Ринок орендарів суттєво звузився на невизначений час. З іншого боку, попит на орендне житло значно зріс, і цей тренд залишається стабільним. Тому я вважаю, що саме сьогодні настав час для нових рішень, адаптованих під нові реалії.

Зовсім нещодавно ми спостерігали масовий відтік орендарів через пандемію, нині – через війну. Важливими є й демографічні фактори, адже нині, порівняно з купівлею, оренда житла має більший попит завдяки доступності. Ґрунтуючись на цій інформації, а також дослідивши міжнародний досвід, ми розробили рішення для бізнес-центрів, яке полягає у трансформації частини їхньої площі під колівінг. Це може бути один чи декілька поверхів із власною інфраструктурою. Таке рішення дає змогу швидко трансформувати незадіяну площу об’єкта на прибуткову, а також диверсифікувати джерела надходження орендних платежів і ризики.

До того ж реконструкція є досить простим із погляду проєктування рішенням, відносно дешевим у реалізації, але з конкурентними перевагами перед будь-яким іншим бізнес-центром, адже як наслідок ми отримаємо багатофункціональний комплекс. Позитивний вплив позначається й у зменшенні вакантності офісів, адже трансформація розширює спектр послуг та інфраструктуру бізнес-центру. Також з огляду на те, що зазвичай офісні центри розташовані в місцях зі зручною транспортною розв’язкою й інфраструктурою, вони стануть надзвичайно затребуваними для оренди. А наявна безпека, паркінг і бізнес-лоббі – це ще кілька додаткових конкурентних переваг. Ми вважаємо, що залежно від об’єкта його дохідність буде такою самою або ж вищою, ніж була б у бізнес-центру.

За основу ми беремо вже наявні міжнародні приклади колівінгів та адаптуємо їх під проєкт. Для нас важливо врахувати як максимальну кількість орендної площі, так і створити майбутню інфраструктуру для потенційних мешканців. В основі концепції ми вбачаємо функціональні групи приміщень і їх баланс у загальній площі: житлові блоки, душові кімнати, їдальня, робочий простір, дитячий простір, місця для розвитку та проведення івентів, спортивна зона, технічна зона та безпека, адже колівінг може бути як окремим орендним житлом, так і простором для певних соціальних груп, таких як, наприклад, митці, програмісти, спортсмени, артисти тощо.

Як це не тривіально, але все залежить від об’єкта та бюджету, адже ключова мета колівінгу – генерувати прибуток. Тому ми досліджуємо це питання, ґрунтуючись на вартості реалізації та періоді окупності проєкту.

Одразу спадає на думку виникнення колівінгу в Кремнієвій долині (штат Каліфорнія, США). На тлі високих цін на оренду нерухомості молоді співробітники ІТ-компаній прийшли до рішення колективно орендувати порожні будівлі. Так вони трансформували приміщення на житлові та робочі простори, а витрати на утримання почали ділити між собою порівну.

Так, у нас є відповідний досвід. Ми розробили концептуальні рішення колівінгів для клієнтів в Україні та Європі й розпочинаємо подальші стадії проєктування.